'我们在买房时，通常会关注地段是否优越、交通是否便利、是否带学位、生活是否便利......这些其实都是决定房子价值的「外部」因素，多有不确定性。而户型作为「内部」价值因子，才是我们可以准确把控的。户型的好坏，严重影响居住体验，还会影响将来转手的难易程度。本文总结了户型常见的6大类“不合理”现象，帮助我们合理规避。

格局不合理刚拿到户型图时候，格局是我们直观、简单的判断因素。1格局是否方正先观察房子的轮廓是否方正，缺角的户型即使抛开的因素，用起来也很鸡肋，几万一平买来的空间后却用不上，岂不成了冤大头。

2进深开间是否适宜开间，是指户型中东西墙之间的距离，进深，则是指南北墙之间的距离。

开间越大，采光效果越好；进深越大，空间的利用率越高。通常来说，进深开间比介于1：1.5之间较好，我们可根据自身需求来挑选。比如，在北方，如果进深偏小而开间过大，会加速房子温度流失，不利于保温。

朝向不合理朝向比较好理解，对大部分南方城市来说，东南方向朝向比较好，但北方会更喜欢正南朝向。要注意的是，客厅和主卧一定要朝南，因为这两间屋的利用率是的，值得享受的朝向。但有些开发商的设计真是一言难尽，比如下图：

乍一看，户型正南正北朝向，而且南北通透。仔细看，好好的南向优势都被厨房和卫生间霸占了，导致客厅成了北向，两个次卧也朝北，真是该有的没有，不该有的又都占尽了。我们评估户型时，一定要注意景观资源与朝向的关系，把南向开间化利用起来，使户型内的客厅和房间都能地享受到好的朝向和景观资源。

功能不合理看完户型的大体格局之后，我们可以开始研究每个空间的功能布局。1动静是否分区动区，是活动频繁的区域，如客厅、厨房、餐厅；静区，主要供家人休息的地方，如卧室、书房。二个区域空间，分隔越清晰越好，尽量不要有交割。

上图动静分区是做得比较好的，把休息区和活动区分布在房子内外两侧，不要相互交错。保证了我们在会客、娱乐或家务时能够轻松自如，也不会打扰到休息的家人。2厨卫是否适宜厨房、卫生间这两个湿气重且容易产生污垢的区域，要和我们干净整洁的卧室尽量远离。比如，厨房是生活中主要的污染源，集齐了噪声、油烟油污还有污水。所以，厨房的布置要尽可能地靠近入户门，从外面带回来的食材，用短的距离就可以归置到厨房，这种细节，无形之中会给生活增加很多可触及的幸福感。


动线不合理动线，听起来复杂，实际上就是指，你在家里活动的路线，也就是你从一个区域走到另一个区域的路径。动线不合理的话，真的是“足不出户便日行千里”，光在家里走动，微信步数都能蹭蹭破千。夸张吗？我们可以看下不合理的动线是什么样的。我们可以将生活轨迹画到户型图上，一般家里的主要动线有三类：家人动线、家务动线、访客动线。以下图为例，画出三大动线：

从上图可以看出，，三条动线有很多重复交叉的地方，这就意味着：1）家人动线，因为房间分别布局在户型的南北两端，你和家人日常沟通，要不停在沙发和电视背景墙之间来回穿梭，不仅费事，还会严重打断看电视的人的视线；2）家务动线，晒衣服要穿越整个客厅，走进次卧，才到阳台，如果次卧你婆婆或者儿子在休息，晒衣服是要挑准时间的，而且该次卧的家人隐私也被打扰，双方都没有愉悦的体验。3）访客动线，迎客进门后，要穿过次卧才能到达沙发就座，一方面，打搅次卧的人休息，另一方面，会客距离太长显得局促。合理的动线应该是避免互相交叉干扰，把人都井井有条的归置到位。

所以，动线的选择要注意2点：动线交叉少；每一步的距离都尽量短。尺寸不合理你是不是也遇到过，看着户型图，麻雀虽小都五脏俱全，但就是估不出这个房间到底多大，这个客厅多宽？或者，明明买了标准规格的家具家电，才发现根本放不下？因为户型图中的尺寸一般是标在墙体中缝，不是准确的室内净尺寸，要得到能使用的空间，我们必须要减去墙体厚度。一般来说，墙体的厚度分厚、薄两个尺寸，厚墙24公分，薄墙12公分。户型的外围通常都是厚墙，室内会有部分薄墙，下图为部分厚墙、薄墙示意：

1）两边都是厚墙，一头减一个12公分，即减24公分；2）一边是厚墙一边是薄墙，减18公分；3）两边都是薄墙，减12公分；4）特殊情况：其它的不能算出来的尺寸，可根据已经计算出的尺寸，等比例推算。这样的计算虽然复杂，但是我们可以了解实际的得房率是多少，而不用被开发商的公摊率、得房率忽悠；还可以根据这个尺寸去订购合适的家具家电。只需要对户型图多费点心思，我们就能对后期的实体房子有个彻底的认识。

各空间不合理还有一些隐藏比较深的不合理现象，我们可能在看样板房都不一定看得出来，却切实影响着我们未来的生活。1客厅的不合理有些客厅的电视墙上竟然会设置门口，想买个大面屏电视都无处安放。而且沙发直对卧室门，客人坐在客厅，直勾勾就能望进房间的布置。即使关着门，屋里的人也不好受，总感觉门背后有人在窃窃私语，充满着避无可避的不适感。下面这个户型就是这样?

2餐厅里的不合理还有些户型，虽然设计了餐厅的位置，却没有考虑这个空间是否真的方便用餐。下面这个户型，餐厅正对着卫生间?

即使妈妈们辛苦准备了美味佳肴，迎着厕所门对饮，这样的饭桌时光，怎样也温馨不起来吧。此外，把餐厅设置在通道也是很不合理的，通道是家人日常走动或者会客来回穿梭的地方，日常还需要把桌椅折叠起来，使用起来非常不方便。3厨房里的不合理高效率的做饭过程一般是先从冰箱里取出食材，然后清洗切菜，再开始烹饪，后上桌。现在比较流行是下图这种U型厨房，“取洗切炒”都是一转身的距离，整个路线省时省力：

而同样的几个步骤，下图的布置就非常费劲了：

洗菜池和冰箱布置在远的两端，取食材清洗时还需要跨越整个厨房来回走动。万一食物滴水就更麻烦，做一顿饭要与水滴赛跑，这边锅热了又要跨几步才能上手，再熟练的妈妈也会变得忙乱。 4卫生间里的不合理户型中有一个有直接采光、自然通风的卫生间，也就是说一定要有窗户，窗户设置在向阳面而且不被别的建筑遮挡。厨房也也是这样，这就是我们常说的“明厨明卫”。左边的户型是明厨暗卫，右边户型才是明厨明卫，卫生间的窗户开向厨房的阳台，买房时我们要细细比对。

如果实在开不了窗，厨房和浴室我们也要自己做好通风。厨房没有窗户的话很容易呛得满厨房都是烟味，浴室没有窗户湿气出不去，阴暗潮湿的不适，谁住谁知道。总之，户型不仅仅是房子构造，还承载着你和家人往后的生活。户型的不合理设计，不仅买了浪费，住了憋屈，将来转手卖还要折价。有硬伤的户型，开发商卖的是图纸，可以不用牺牲太多价格就可以卖出去；而你转手时候，卖的是实体房，缺陷一览无遗，折价的幅度就大了。所以，再重申一次，买房的大事，都是先苦后甜，前期越费心，后期越倾心。（来源：大胡子买房）

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